📌 전세 세입자를 위한 ‘확정일자 받는 법’ 완벽 정리 (보증금 보호 필수 절차)
전세나 반전세로 이사하면서 가장 걱정되는 부분, 무엇보다도 ‘보증금’ 안전입니다.
혹시라도 집주인이 집을 팔거나 경매로 넘어가게 된다면, 내 보증금은 과연 안전할까?
이러한 불안함을 해소해 주는 제도가 바로 ‘확정일자’입니다.
이 포스팅에서는 2025년 기준으로 확정일자 받는 방법, 인터넷으로 확정일자 받는 법, 그리고 주의사항까지 한 번에 정리해 드립니다.
확정일자란
✅ 확정일자란? 왜 꼭 받아야 하나요?
확정일자란, 임대차 계약서에 날짜 도장을 찍어 국가가 임대차 계약이 있었다는 사실을 공적으로 인정해 주는 절차입니다.
확정일자를 받은 세입자는, 집주인이 파산하거나 부동산이 경매로 넘어가는 상황에서도
‘우선변제권’을 갖고 보증금을 가장 먼저 회수할 수 있는 법적 권리를 가집니다.
📌 정리하자면, 확정일자는 주택임대차보호법 상 보증금 보호의 필수 절차입니다.
확정일자 받는 3가지 핵심 조건 (보증금 보호 요건)
📋 확정일자 받는 3가지 핵심 조건 (보증금 보호 요건)
보증금을 보호받기 위해서는 아래 3가지 조건을 반드시 충족해야 합니다.
1. 주택에 실제 거주 중일 것 (전입신고 완료) 00
2. 임대차계약서에 확정일자 기재
3. 계약서 원본 보유
이 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 인정되지 않습니다.
그래서 전입신고 + 확정일자는 세트로 꼭 진행해야 합니다!
확정일자 받는 방법 (온라인 신청)
💻 인터넷으로 확정일자 받는 법 (온라인 신청)
2025년 현재, 온라인 확정일자는 ‘대법원 인터넷등기소’를 통해 신청 가능합니다.
다만 전자계약을 체결한 경우에만 온라인 확정일자 부여가 가능하므로, 일반 종이 계약서는 온라인 신청이 불가능합니다.
▶ 전자계약으로 확정일자 받기
국토교통부 부동산 전자계약 시스템 접속
https://irts.molit.go.kr
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템
부동산 전자계약 작성 및 안내, 전자계약 현황 조회, 공동인증서 관리, 전자계약 중개사무소 안내, 이용안내
irts.molit.go.kr
1. 공인중개사와 함께 전자계약 체결
2. 중개사가 등록된 공인중개사여야 함
3. 계약 완료 시 자동으로 확정일자 부여
4. 별도로 주민센터 방문 불필요
전자계약은 자동으로 전입신고 및 확정일자 등록이 연계되어 매우 편리합니다.
다만 아직까지는 대중화되지 않았고, 일반 개인 간 임대계약에는 잘 사용되지 않는 방식입니다.
확정일자 받는 방법 (오프라인)
🏢 확정일자 받는 방법 (오프라인 방문)
📍 어디서 받을 수 있나요?
주민센터(동주민센터/행정복지센터)
법원 등기소
세무서 (일부 지역)
전국 대부분의 무인민원발급기 (계약서 제출은 불가)
대부분은 동주민센터 방문이 가장 일반적이며 편리합니다.
🕘 운영 시간
평일 09:00 ~ 18:00 (점심시간 중에도 가능)
신분증 지참 필수
🧾 준비물
구분 필요 여부
임대차계약서 원본 ✅ 필수
신분증 (주민등록증, 운전면허증 등) ✅ 필수
임대차 계약서 사본 (선택) ❌ 필요 없음
원본 계약서에 직접 날짜 도장(확정일자 스탬프)을 찍어주며, 이 날짜가 법적으로 보호되는 기준일이 됩니다.
💰 수수료
1건당 600원 내외 (지자체에 따라 약간의 차이 있음)
현금 또는 카드 결제 가능
자주 묻는 질문 (FAQ)
🧠 확정일자 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약서 사본만으로 확정일자 받을 수 있나요?
❌ 불가능합니다. 반드시 원본 계약서를 가지고 방문해야 합니다.
Q2. 확정일자는 집주인이 아닌 세입자도 받을 수 있나요?
✅ 가능합니다.
확정일자는 계약서만 있다면 세입자 본인이 단독으로 받을 수 있습니다.
집주인 동의는 필요하지 않습니다.
Q3. 확정일자는 언제 받아야 하나요?
가급적 계약 직후 이사와 동시에 전입신고 + 확정일자를 동시에 진행하는 것이 좋습니다.
확정일자 기준은 ‘도장 찍힌 날짜’이기 때문에 하루라도 늦어지면 법적 보호 범위가 달라질 수 있습니다.
Q4. 확정일자를 받아도 보증금 전액을 무조건 돌려받을 수 있나요?
확정일자를 받아도 보증금 전액이 우선변제되는 것은 아닙니다.
우선순위는 아래와 같습니다.
선순위 채권자 (근저당, 담보 등)
확정일자+전입신고 완료한 임차인
일반 채권자
즉, 주택에 선순위 근저당이 잡혀 있다면 보증금 손실 가능성도 있으므로,
계약 전 등기부등본 확인은 필수입니다.
총정리
📝 확정일자 받는 순서 요약
이사 날짜 결정
임대차 계약 체결 (계약서 원본 보관)
이사 완료 후 전입신고 (정부 24 또는 동주민센터)
계약서 원본 지참 후 동주민센터 방문
수수료 납부 후 확정일자 스탬프 받기
🧩 확정일자 vs 전입신고 차이점
항목 확정일자 전입신고
목적 보증금 우선변제권 확보 세대주 변경 및 주민등록 반영
신청 방법 계약서 제출 인터넷 또는 주민센터 신청
필요 서류 계약서 원본 없음
법적 보호 효과 보증금 보호 거주지 법적 인정
🔐 보증금 보호를 위해서는 두 절차를 반드시 모두 완료해야 합니다!
마무리
💬 마무리: 전세 세입자의 첫걸음, 확정일자 받기
이사하면서 바쁘게 짐을 풀다 보면 행정 절차를 잊기 쉽습니다.
하지만 확정일자와 전입신고는 단 하루라도 미루지 말고, 계약 직후 바로 처리하는 것이 무엇보다 중요합니다.
혹시라도 집에 문제가 생겼을 때, 가장 먼저 내 보증금을 지킬 수 있는 안전장치가 되어주는 것이 확정일자이기 때문입니다.
이제 계약서만 잘 챙기고, 가까운 주민센터를 방문해 5분 만에 확정일자를 받으면
안심하고 새로운 보금자리에서의 삶을 시작할 수 있습니다.
